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第一太平戴维斯2019年第三季度重庆房地产市场回顾与未来展望9987

发布日期:2019-11-06 14:49   来源:未知   阅读:

  知名品牌持续青睐重庆市场,品牌的升级与改造不断提升商圈活跃度,来福士广场的入市进一步加强优质项目聚合度;

  2019年第三季度,全市无新增项目供应,甲级写字楼市场总存量维持在231万平方米。部分销售项目面对愈发谨慎的市场投资环境,为缓解去化压力而选择推迟入市或调整业态转向公寓等其他商业产品,全市短期供应压力略有减缓。

  季内录得净吸纳量共4.6万平方米,环比增长53.3%,推动整体空置率下降2.5个百分点至32.5%,然而成交主要源于前期蓄客长周期谈判促成,新客到访环比及同比均显著减少,或为后市增长带来不确定性。

  租金方面,面对新客到访减少,空置率持续位于30%以上高位,短期内供应压力不减等不利因素,季内多个项目继续推出特价房源以期达成租赁成交,拉动甲级写字楼市场平均租金下探一个百分点至86.5元每平方米每月。

  从需求端行业来看,季内新增办公需求占比超过10%的行业包括金融19.1%,房地产17.0%,消费者服务13.1%,专业服务13.0%以及信息技术12.2%。其中,值得关注的是保险行业延续近期以来的扩张态势,贡献金融类行业整体新增办公面积接近四成,本季度分别在解放碑及江北嘴区域录得阳光人寿保险及太平洋保险较大面积成交。消费者服务行业中教育培训公司办公需求贡献率接近六成,在教培行业尤其是线上教育类企业不断从北上广向新一线城市下沉的背景下,预计未来该类企业办公需求仍持增长态势。

  截至三季度末,第三方办公空间项目已运营部分整体转租率高达77%,终端用户需求超过预期,与业主市场表现差异明显,然而第三方办公空间整体“低价转租”策略的可持续性仍将接受市场检验。为加速自身去化并提升配套吸引力,季内多个项目引入第三方办公空间运营商落户,录得中科控股、金曼巴、启迪清创分别落户中国华融现代广场T2、企业天地T5以及海航保利国际中心,迎合小面积企业进驻租赁期灵活、高性价比甲级写字楼的办公需求。

  展望未来,从供应端来看,在部分项目短期内因租售策略的不确定性或将继续推迟入市的情况下,预计年末市场将迎来8.5万平方米体量供应。重庆新动能经济蓬勃发展,第二届智博会成功召开或将继续吸引互联网、大数据、云计算以及人工智能头部及上下游企业和项目落户,衍生出的信息技术类企业办公需求预计将不断释放至甲级写字楼市场。据第一太平戴维斯统计,截至三季度末,信息技术行业在市场同比下行的情况下成交面积较2018全年上升34%,该类企业在甲级写字楼的平均承租面积亦呈现扩大趋势。然而整体来看,由于宏观经济走向尚不明朗,部分行业增长预期不足,在供需两端影响下市场空置率将出现小幅上升,市场平均租金或将持续位于下行通道。

  2019年第三季度,99878.com,备受市场关注的来福士广场亮相渝中半岛,为市场带来约23.5万平方米的新增供应,推动重庆零售物业总存量增至640.5万平方米。季内,零售物业市场租赁需求回暖,核心商圈项目积极进行品牌升级与改造,非核心商圈项目频繁达成租赁成交,促使全市空置率环比下降0.4个百分点至11.1%;全市购物中心首层平均租金与第二季度基本保持一致,报人民币378.1元每平方米每月。

  兼具购物、娱乐、旅游等复合型功能于一体的来福士广场于本季度入市,开业率达93%。项目的开业为市场带来多家西南首店,如苏宁极物、Old Navy、TWG TEA、SEVEN BUS、失重餐厅等。生活休闲方面,带来重庆首家茱莉室内动物园和GLSA镭战大联盟,为商场赋予更多娱乐属性的同时也大幅提升消费者的体验感。来福士广场位于长江和嘉陵江两江交汇处,紧邻朝天门码头,未来随着轨道一号线的开通,将形成集轨道、公交、轮渡于一体的交通网络,地理位置的特殊性也赋予该项目较强旅游目的性消费属性。项目除设置了游客中心外,还引入陈昌银麻花、山城汤圆、酸辣粉等独具重庆特色的小吃,满足旅游客群的消费需求。

  从租赁需求端来看,电动汽车品牌加紧渠道拓展,本季度录得特斯拉入驻时代天街A馆,互联网电动汽车品牌小鹏汽车落户时代天街C馆,吉利品牌旗下的几何汽车落户西城天街。餐饮方面,火锅店继续进驻标杆型购物中心,与本土品牌抢占市场。季内录得海底捞在万象城开出第三家门店,知名本地火锅品牌珮姐在来福士广场和北城天街连开两店。同期,茶饮品牌不断来渝扩张,LELECHA与老虎堂重庆首店均入驻观音桥大融城。餐饮品牌的不断加持在提升城市零售能级的同时,亦为消费者带来更加多元化的选择。运营方面,零售项目积极引入品牌限时快闪店,吸引消费者聚集打卡,典型案例有LOUIS VUITTON POP-UP七夕臻礼限时店登陆观音桥星光68广场,并推出限量款商品,为消费者带来视觉冲击的同时,也提供了更多样化的高品质购物选择;重庆时代广场首次联合芬兰著名艺术家RamiNiemi打造冰淇淋研究所,聚客效应明显。

  面对激烈的市场竞争,零售项目积极寻求差异化经营。购物中心方面,位于解放碑核心商圈的八一广场成功引入斯凯奇、彪马、乔丹、李宁旗舰店入驻,将项目打造为具备较强目标性的运动品类消费场所。加之乔丹进驻环球金融中心,以及位于金鹰财富中心麦当劳旗舰店的开业,在一定程度上提升解放碑商圈的租赁活跃度。除此之外,百货亦在寻求调整,本季度位于观音桥核心商圈的新世界百货对商场外立面进行改造,以期通过提升消费环境为商场注入新鲜活力。

  展望2019年第四季度,随着观音桥商圈的协信星光68广场B馆的入市,核心商圈将再次受到市场关注,届时将进一步加强商圈优质项目聚合度,提升商圈竞争力。短期来看,持续的市场放量将加剧零售项目间的竞争,在建项目也将受此影响或延缓开业时间以待市场整体向好,空置率或将出现小幅波动,租金走低压力犹在。

  2019第三季度,重庆主城区一手住宅供应量有所下降,为598.6万平方米,环比下降5.4%。同期,受供应量影响,一手住宅成交量也同步下降至595.3万平方米,环比下降16.1%。相对稳定的市场需求支撑一手住宅成交价格环比略微上涨1.6%至人民币12,310元每平方米。在高端住宅方面,本季度成交均价环比下降0.8%,报人民币21,003元每平方米。

  本季度土地市场开始降温,据统计,季内土地成交面积仅为236.2万平方米,环比下降61.8%。与此同时,住宅土地价格略微下降,平均楼面价为人民币5,738元每平方米,环比下降12.2%。

  随着重庆自2017年9月23日颁布的为期两年“限售令”的解除,大量二手房的入市在一定程度上将有助于增加市场供应,供需局面将进一步得到缓解。

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